Mehrfamilienhaus verkaufen · Immobilien Sandy
Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen. Mit Klarheit über Ertrag und Substanz.
Bei einem Mehrfamilienhaus zählen belastbare Zahlen und ein verständlicher Blick auf das Gebäude. Gemeinsam ordnen wir Mietbestand, laufende Kosten und Zustand – und entwickeln eine Vermarktung, die zu Ihrem Objekt und Ihren Zielen passt.
Bestand geordnet weitergeben
Ein Verkauf, der auch zu Ihrer Verantwortung passt.
Vielleicht möchten Sie Ihr Portfolio verändern, eine geerbte Immobilie weitergeben oder den Verwaltungsaufwand reduzieren. Hinter einem Mehrfamilienhaus stehen Menschen, Verträge und langfristige Entscheidungen.
Deshalb beginnen wir nicht mit einem pauschalen Preisfaktor. Wir klären Ihre Ausgangslage, den Zustand der Einheiten und die Informationen, die ein Käufer für seine Prüfung braucht. Auch Ihre Wünsche zu Diskretion und Zeitplan gehören an den Anfang.
- Was soll der Verkauf für Sie ermöglichen?
- Welche Einheiten sind vermietet, frei oder selbst genutzt?
- Welche Maßnahmen sind erfolgt und welche stehen noch an?
- Wie offen oder diskret soll die Vermarktung sein?
Wirtschaftlichkeit verständlich machen
Mieteinnahmen sind der Anfang. Entscheidend ist der Zusammenhang.
Was das Haus tatsächlich erwirtschaftet
Für die erste Einordnung trennen wir Nettokaltmieten, Betriebskostenvorauszahlungen und sonstige Einnahmen. Anschließend betrachten wir Leerstand, tatsächliche Zahlungseingänge und Kosten, die beim Eigentümer verbleiben. Eine Warmmiete eignet sich nicht als einfache Grundlage für einen Kaufpreisfaktor.
Das Ertragswertverfahren betrachtet den Ertrag im Zusammenhang mit Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Restnutzungsdauer und marktbezogenen Annahmen. Die Summe der Mieteingänge allein erklärt den Immobilienwert deshalb nicht.
Warum ein Faktor allein nicht reicht
Ein Kaufpreisfaktor setzt den Preis ins Verhältnis zur jährlichen Nettokaltmiete. Zwei Häuser mit gleichem Faktor können dennoch sehr unterschiedlich sein – etwa bei Leerstand, Instandhaltungsbedarf, Mietvertragsstruktur oder laufenden Eigentümerkosten.
Mögliche künftige Mieten sind nicht mit gesicherten Einnahmen gleichzusetzen. Potenziale sollten fachlich geprüft und mit nachvollziehbaren Voraussetzungen beschrieben werden, statt einen Angebotspreis auf ungeklärten Erwartungen aufzubauen.
Preisfaktor richtig lesen
Ein einfaches Beispiel: gleicher Faktor, andere Ausgangslage.
Für Ihre Verkaufsentscheidung betrachten wir deshalb Zahlen, Substanz und verfügbare Nachweise gemeinsam. Ein attraktiver Faktor ersetzt weder die Prüfung des Gebäudes noch eine begründete Preispositionierung.
Mietübersicht & Käuferprüfung
Aus einzelnen Mietverträgen wird ein verständlicher Bestand.
Informationen gezielt weitergeben
Interessenten brauchen prüffähige Informationen, aber nicht sofort sämtliche persönlichen Mieterdaten. Wir stimmen die Bereitstellung der Unterlagen nach dem Stand der Gespräche ab und berücksichtigen den Schutz der Bewohner.
Ist-Zahlen sauber trennen
Die Mietübersicht zeigt unter anderem vereinbarte Nettokaltmieten, Vertragsbeginn, Leerstand und bekannte Besonderheiten. Zahlungseingänge und offene Beträge betrachten wir getrennt von vertraglichen Ansprüchen.
Einheiten klar zuordnen
Jede Wohnung, Gewerbeeinheit, Garage und jeder Stellplatz sollte in der Übersicht eindeutig zugeordnet sein. Flächenangaben und Nutzung gleichen wir mit vorhandenen Plänen und Verträgen ab. Ungeklärte Abweichungen halten wir fest.
Ertrag braucht einen Blick auf die Substanz
Was Käufer am Gebäude verstehen müssen.
Substanz und laufende Maßnahmen
Dach, Fassade, Fenster, Heizung und Leitungen prägen den künftigen Aufwand. Wichtig ist nicht nur, ob etwas modernisiert wurde, sondern wann, in welchem Umfang und mit welchen Nachweisen.
Bekannte Schäden und offene Punkte werden benannt. Bei technischen Fragen binden wir nach Abstimmung passende Fachleute ein. Eine Vermarktungseinschätzung ist keine technische Gebäudeuntersuchung.
Energie und Entwicklungsmöglichkeiten
Energieausweis und dokumentierte energetische Maßnahmen geben Interessenten Orientierung. Welche Arbeiten künftig erforderlich oder wirtschaftlich sinnvoll sein könnten, muss am konkreten Gebäude fachlich beurteilt werden.
Ein Dachgeschoss oder eine freie Fläche ist nicht automatisch zusätzlich vermietbarer Wohnraum. Bauliche Möglichkeiten und Genehmigungen müssen geklärt sein, bevor wir daraus ein Verkaufsargument machen.
Für eine prüffähige Vermarktung
Welche Unterlagen helfen beim Mehrfamilienhausverkauf?
Eine geordnete Unterlagenbasis erleichtert es Interessenten und finanzierenden Banken, das Objekt zu prüfen. Wir erfassen zunächst den vorhandenen Stand und halten fehlende Nachweise und Widersprüche fest.
Beginnen Sie mit Mietübersicht, Grundrissen und den Ihnen bekannten Maßnahmen. Eine vollständig aufbereitete Mappe ist keine Voraussetzung für unser erstes Gespräch.
- Mietübersicht mit Einheiten, Flächen, Nettokaltmieten und Leerstand
- Mietverträge, Nachträge und Angaben zu Kautionen
- Nachvollziehbare Einnahmen, relevante Abrechnungen und Eigentümerkosten
- Grundbuchauszug, Grundstücksunterlagen und vorhandene Bauunterlagen
- Grundrisse, Flächenberechnungen und dokumentierte Nutzung
- Energieausweis, soweit erforderlich, und Modernisierungsnachweise
- Bekannte Schäden, offene Maßnahmen und relevante Dienstleistungsverträge
Der passende Vermarktungsweg
Öffentlich anbieten oder gezielt und diskret ansprechen?
Öffentliche Vermarktung
Eine sichtbare Präsentation kann mehr Interessenten erreichen und Rückmeldungen aus einem breiteren Käuferkreis bringen. Dafür stimmen wir ab, welche Informationen und Bilder veröffentlicht werden und wie Anfragen vor einer Besichtigung eingeordnet werden.
Diskrete Vermarktung
Wenn Vertraulichkeit besonders wichtig ist, können wir die gezielte Ansprache geeigneter Interessenten besprechen. Die geringere öffentliche Sichtbarkeit kann allerdings auch die Reichweite begrenzen. Welche Form für Ihr Haus sinnvoll ist, hängt von Objekt, Zeitrahmen und verfügbarer Käuferansprache ab.
Ein Dachgeschoss oder eine freie Fläche ist nicht automatisch zusätzlich vermietbarer Wohnraum. Bauliche Möglichkeiten und Genehmigungen müssen geklärt sein, bevor wir daraus ein Verkaufsargument machen.
Persönlich begleitet
Zahlen erklären. Menschen mitnehmen. Gemeinsam entscheiden.
Gemeinsam mit Sandy
Ich begleite die vereinbarte Aufbereitung, Präsentation und Interessentenkommunikation persönlich. Besichtigungen planen wir mit Rücksicht auf Bewohner und Ihren Alltag. Die Abstimmung bis zu Notartermin und Übergabe behält dabei sowohl Ihren Zeitplan als auch die offenen Prüffragen im Blick. Fachliche Sonderprüfungen und deren Kosten klären wir vorab.
- Kostenlose, unverbindliche Erstberatung
- Persönliche Ansprechpartnerin
- Diskrete Behandlung Ihrer Anfrage
Gut zu wissen
Ihre Fragen zum Mehrfamilienhausverkauf.
Wie wird der Verkaufspreis eines Mehrfamilienhauses vorbereitet?
Wir betrachten Mietbestand, tatsächlich erzielte Einnahmen, laufende Eigentümerkosten, Leerstand, Lage und Gebäudesubstanz gemeinsam. Je nach Objekt und Datenlage ist eine ertragsorientierte Betrachtung besonders wichtig. Ein pauschaler Multiplikator oder ein Portalangebot allein ist keine belastbare Preisbegründung.
Ist ein Mehrfamilienhaus mit Leerstand schwerer zu verkaufen?
Leerstand kann zusätzliche Kosten und Vermietungsaufwand bedeuten, unter bestimmten Voraussetzungen aber auch Handlungsspielraum eröffnen. Entscheidend ist, warum Einheiten frei sind, wie ihr Zustand ist und welche Nutzung gesichert möglich ist. Hypothetische Mieten weisen wir nicht als laufende Einnahmen aus.
Kann ich ein sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus verkaufen?
Ja, auch ein Haus mit Instandhaltungsbedarf kann vermarktet werden. Wichtig sind eine transparente Darstellung, vorhandene Nachweise und die Unterscheidung zwischen bekannten Schäden und noch ungeklärten Fachfragen. Für belastbare Aussagen zum technischen Aufwand können zusätzliche Fachleute nötig sein.
Welche Informationen enthält eine gute Mietübersicht?
Sie ordnet die Einheiten eindeutig zu und enthält unter anderem vorhandene Flächenangaben, vereinbarte Nettokaltmieten, Mietbeginn und Leerstand. Angaben zu Kautionen, tatsächlichen Zahlungen und Besonderheiten werden nachvollziehbar ergänzt. Persönliche Daten geben wir nur passend zum Stand der Prüfung weiter.
Müssen beim Verkauf alle Mieter ausziehen?
Ein Verkauf beendet bestehende Wohnraummietverhältnisse grundsätzlich nicht. Das Haus kann mit seinem Mietbestand verkauft werden. Wir stimmen Besichtigungen respektvoll ab und vermeiden Aussagen zu einer freien Übergabe, die nicht durch die tatsächliche Situation gedeckt sind.
Soll ich vor dem Verkauf noch modernisieren?
Das lässt sich nur am konkreten Objekt beurteilen. Kosten, Zeitbedarf, Käuferzielgruppe und die erwartbare Wirkung sollten zusammen betrachtet werden. Zunächst kann es sinnvoller sein, den Zustand und anstehende Maßnahmen nachvollziehbar zu dokumentieren, statt ohne klare Grundlage größere Arbeiten zu beauftragen.
Kann der Verkauf ohne öffentliches Inserat stattfinden?
Eine diskrete Vermarktung können wir besprechen. Wir wägen Ihre Vertraulichkeitswünsche gegen Reichweite und mögliche Verkaufsdauer ab. Daraus entsteht keine Garantie, dass ein passender Käufer ausschließlich über direkte Ansprache gefunden wird.
Wie starten wir und welche Kosten entstehen?
Die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich. Mietübersicht, Objektadresse und Ihre Verkaufsziele sind ein guter Anfang. Vor der Beauftragung vereinbaren wir die Begleitung, Vergütung und mögliche externe Kosten. Steuerliche, rechtliche und technische Sonderfragen gehören zu den jeweiligen Fachleuten.
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Passend zu Ihrem Vorhaben
Lassen Sie uns Ihren Bestand gemeinsam einordnen.
Nennen Sie mir den Standort, die Anzahl der Einheiten und Ihren Anlass für den Verkauf. Gemeinsam klären wir, welche Informationen und Schritte als Nächstes sinnvoll sind.