Was die Mieterliste mit Ihrem Verkaufspreis zu tun hat
Wer ein Mehrfamilienhaus oder Zinshaus verkaufen möchte, kommt an einer Frage früher oder später nicht vorbei: Lege ich die Mieterliste offen – und wenn ja, wann? Viele Eigentümer unterschätzen, welchen Einfluss dieses Dokument auf den tatsächlich erzielten Kaufpreis hat. Dabei ist die Mieterliste für jeden professionellen Investor das Erste, was er nach dem Exposé anfordert. Sie ist gewissermaßen der Fingerabdruck des Objekts – sie zeigt, was das Haus wirklich wert ist, jenseits von Fassade und Lage.
In der Region Forchheim, Erlangen und dem Großraum Franken arbeite ich seit Jahren mit Eigentümern zusammen, die genau vor dieser Entscheidung stehen. Und die Antwort auf die Frage „mit oder ohne?“ ist selten so einfach, wie sie klingt.
Was steht in einer Mieterliste – und warum interessiert das Investoren so sehr?
Eine vollständige Mieterliste enthält für jede Wohneinheit die wesentlichen Eckdaten: aktuelle Nettokaltmiete, Mietbeginn, Mietvertragsart (unbefristet, befristet, Staffelmiete, Indexmiete), Nebenkosten-Vorauszahlungen und gegebenenfalls Besonderheiten wie laufende Mieterhöhungsverfahren oder vereinbarte Sonderregelungen.
Für einen Kapitalanleger sind das keine Formalitäten. Aus diesen Zahlen errechnet er die Jahresnettokaltmiete – und daraus wiederum den Kaufpreis, den er bereit ist zu zahlen. Das sogenannte Ertragswertverfahren setzt genau hier an: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete ergibt den Faktor. In Forchheim und dem Landkreis liegen diese Faktoren derzeit je nach Lage und Zustand zwischen dem 18-fachen und 26-fachen der Jahresmiete. Ein Objekt mit soliden Mietverträgen und wenig Leerstand wird deutlich näher am oberen Ende dieser Spanne bewertet.
Ein Mehrfamilienhaus in Forchheim mit 6 Einheiten und einer Jahresnettokaltmiete von 42.000 Euro wird bei Faktor 22 mit rund 924.000 Euro bewertet. Liegt die Miete durch veraltete Mietvertraege jedoch 20 Prozent unter dem ortsüblichen Niveau, sieht ein erfahrener Investor sofort Mietpotenzial – und rechnet entsprechend anders. Die Mieterliste entscheidet, ob er kauft, und zu welchem Preis.
Wann die Mieterliste den Verkaufspreis steigert
Es gibt Konstellationen, in denen eine offengelegte Mieterliste eindeutig im Interesse des Verkäufers ist. Nämlich dann, wenn die Mieten marktgerecht oder sogar überdurchschnittlich sind, wenn die Mietverträge langfristig und stabil sind, und wenn kaum Leerstand oder Mieterrückstände vorliegen.
In solchen Fällen ist die Mieterliste kein Risiko – sie ist das stärkste Verkaufsargument, das ein Eigentümer hat. Professionelle Investoren, die mit klaren Ankaufskriterien arbeiten, entscheiden auf Basis dieser Zahlen. Wer ihnen ein sauber dokumentiertes Objekt vorlegt, erzielt schnellere Entscheidungen und in der Regel bessere Preise.
Typische Merkmale einer „verkaufsstarken“ Mieterliste
- Mieten liegen auf oder über dem aktuellen Mietspiegel der Gemeinde
- Keine offenen Mietrückstände oder laufenden Rechtsstreitigkeiten mit Mietern
- Langfristige Mietverhaeltnisse mit verlässlichen Mietern (oft Zeichen für niedrige Fluktuation)
- Staffel- oder Indexmietklauseln, die künftige Mietsteigerungen bereits vertraglich sichern
- Geringer oder kein Leerstand zum Zeitpunkt des Verkaufs
Wann Eigentümer die Mieterliste zunächst zurückhalten sollten
Nicht jede Mieterliste spricht für sich. Wenn die Mieten historisch gewachsen und seit Jahren nicht angepasst wurden, wenn es Einheiten mit Sondervereinbarungen gibt, oder wenn einzelne Mietverhältnisse rechtlich komplex sind – dann braucht es Vorbereitung, bevor dieses Dokument an Interessenten geht.
Das bedeutet nicht, dass solche Objekte unverkäuflich sind. Ganz im Gegenteil: Ein sanierungsbedürftiges Haus mit niedrigen Bestandsmieten kann für bestimmte Käufergruppen hochinteressant sein – etwa für Investoren, die auf Mietsteigerungspotenzial setzen. Aber diese Käufer müssen gezielt angesprochen werden. Und das Exposé sowie die Kommunikation müssen entsprechend vorbereitet sein, bevor die Mieterliste in fremde Hände gelangt.
Situationen, in denen Zurückhaltung sinnvoll ist
- Mieten liegen deutlich unter dem aktuellen Marktniveau – ohne dass Modernisierungsmaßnahmen geplant sind
- Einzelne Mietvertraege enthalten ungewöhnliche Klauseln, die erklärt werden müssen
- Es gibt offene Mietrückstände, die vor dem Verkauf bereinigt werden sollten
- Leerstand in mehreren Einheiten, der zunächst vermarktet werden könnte
- Mietrechtliche Verfahren laufen noch
In diesen Fällen empfiehlt sich eine strukturierte Vermarktungsstrategie: erst qualifizierte Kaufinteressenten identifizieren, dann die Mieterliste im Rahmen einer vertraulichen Unterlagenübergabe – oft nach Unterzeichnung einer Vertraulichkeitserklärung – herausgeben.
Diskretion und Transparenz – kein Widerspruch
Viele Eigentümer fragen sich, ob sie zur vollständigen Offenlegung verpflichtet sind. Grundsätzlich gilt: Im Rahmen des Verkaufsprozesses muss die Mieterliste spätestens vor Vertragsabschluss übergeben werden. Sie ist Bestandteil der Unterlagen, auf deren Grundlage der Käufer seine Entscheidung trifft. Wer sie dauerhaft zurückhält, riskiert später Gewährleistungsansprüche.
Der richtige Zeitpunkt und der richtige Empfänger – das ist die Kunst. Eine Mieterliste, die unkontrolliert an Dutzende Interessenten verteilt wird, enthält sensible Daten über Ihre Mieter. Das ist datenschutzrechtlich heikel und auch taktisch unklug. Seriöse Vermarktung bedeutet: Die richtigen Informationen zur richtigen Zeit an die richtigen Personen.
Ich übergebe Mieterlisten ausschließlich an vorqualifizierte Kaufinteressenten – Menschen oder Unternehmen, die ich zuvor auf Ernsthaftigkeit und Kaufkraft geprüft habe. So schütze ich die Privatsphäre Ihrer Mieter und gleichzeitig Ihre Verhandlungsposition. In vielen Fällen arbeite ich zudem mit Off-Market-Strukturen, bei denen die Vermarktung komplett diskret bleibt.
Was bedeutet das konkret für Ihren Verkauf in der Region Forchheim und Erlangen?
Der Immobilienmarkt in Franken hat seine eigene Logik. Kaufinteressenten aus der Region kennen die lokalen Mietpreise gut – sie merken sofort, ob ein Objekt gut oder schlecht bewirtschaftet wurde. Gleichzeitig gibt es überregionale Investoren, die gezielt in mittelgroße Städte wie Forchheim oder Herzogenaurach schauen, weil die Einstiegspreise realistischer sind als in München oder Nürnberg-Zentrum.
Für diese Käufergruppen ist eine gut aufbereitete Mieterliste – ergänzt durch Betriebskostenabrechnungen, Mietverträge und Instandhaltungshistorie – oft entscheidend dafür, ob ein Angebot überhaupt ernsthaft weiterverfolgt wird. Wer hier unvorbereitet in Verhandlungen geht, verschenkt Zeit und im schlechtesten Fall Geld.
Gut vorbereitet in den Verkauf – nicht umgekehrt
Die Frage ist nicht, ob die Mieterliste irgendwann auf den Tisch kommt. Sie kommt immer auf den Tisch. Die Frage ist, ob Sie bis dahin die Grundlage geschaffen haben, dass dieses Dokument für Sie arbeitet – und nicht gegen Sie.
Als Maklerin mit Schwerpunkt auf Mehrfamilienhäuser und Zinshäuser in der Region Forchheim, Erlangen und dem Großraum Nürnberg begleite ich Eigentümer durch genau diesen Prozess: von der ersten Analyse der Mieterliste über die Vorbereitung aller Unterlagen bis zur gezielten Ansprache der richtigen Käufer.
Wenn Sie überlegen, Ihr Mehrfamilienhaus zu verkaufen, und wissen möchten, wie Ihre Mieterliste bei professionellen Investoren ankommt – sprechen Sie mich an. Das erste Gespräch ist unverbindlich und vertraulich.