Eigentumswohnung mit Mieter verkaufen: [Was Eigentümer wirklich wissen müssen]

• Der Käufer übernimmt automatisch alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag
• Eigenbedarfskündigung ist nach dem Kauf möglich – aber mit Sperrfristen und strengen Voraussetzungen
• Vermietete Wohnungen erzielen in der Regel 10–20 % weniger als leerstehende Vergleichsobjekte
• Unter bestimmten Voraussetzungen haben Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht

Was Sie in diesem Beitrag erwartet – und warum der Mietstatus mehr verändert als Sie denken

Viele Eigentümer, die ihre Eigentumswohnung mit laufendem Mietverhältnis verkaufen möchten, unterschätzen, wie viel der Mieterstatus an der Vermarktung, am Käuferkreis und am erzielbaren Preis verändert. Die gute Nachricht: Eine vermietete Wohnung ist kein Hindernis – sie ist ein anderes Produkt, das einen anderen Käufer anspricht. Als Maklerin mit langjähriger Erfahrung in der Region Forchheim, Erlangen und der Metropolregion Nürnberg habe ich zahlreiche solcher Verkäufe begleitet. Was dabei zählt, ist Vorbereitung – und das Wissen, was rechtlich gilt und was nicht.

Was passiert beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung rechtlich?

Der Grundsatz im deutschen Mietrecht lautet: Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet, der neue Eigentümer tritt automatisch und vollständig in den bestehenden Mietvertrag ein – mit allen Konditionen, die der Vorbesitzer vereinbart hat. Die Miethöhe bleibt bestehen. Die Kündigungsfristen bleiben bestehen. Und der Mieter muss dem Verkauf weder zustimmen noch davon vorab unterrichtet werden.

Was viele nicht wissen: Der Käufer wird erst dann zum neuen Vermieter, wenn die Eigentumsumschreibung im Grundbuch vollzogen ist – nicht schon beim Notartermin. Bis dahin bleibt der Verkäufer rechtlich Vermieter und verantwortlich.

Was der neue Eigentümer übernimmt

• Den bestehenden Mietvertrag mit allen Klauseln und Vereinbarungen
• Die Pflicht zur Instandhaltung und zu notwendigen Reparaturen
• Die Kaution des Mieters – diese muss vom Verkäufer an den Käufer übergeben werden
• Laufende Betriebskostenabrechnungen, die den Übergabezeitpunkt betreffen

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht – und wann greift es?

Hier passieren die meisten Fehler. Das Vorkaufsrecht des Mieters greift nicht bei jedem Verkauf einer vermieteten Wohnung – sondern nur in einem spezifischen Fall: wenn eine bisher als Gesamtgebäude genutzte Immobilie erstmals in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird und die einzelnen Wohnungen dann verkauft werden. Das nennt sich Umwandlung.

Wer also eine Eigentumswohnung verkauft, die bereits seit Jahren als solche im Grundbuch eingetragen ist, muss dem Mieter kein Vorkaufsrecht einräumen. Handelt es sich jedoch um eine frische Aufteilung – etwa weil ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde – sieht die Rechtslage anders aus. In diesem Fall muss der Mieter form- und fristgerecht über den Kaufvertrag informiert werden und hat zwei Monate Zeit, sein Vorkaufsrecht auszuüben.

Kann der neue Eigentümer dem Mieter kündigen?

Das ist die Frage, die Käufer am häufigsten stellen – und die Antwort ist differenzierter als ein einfaches Ja oder Nein.

Eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nach dem Kauf grundsätzlich möglich. Aber: Wenn die Wohnung zum Zeitpunkt des Kaufs bereits vermietet war, gilt eine gesetzliche Sperrfrist von mindestens drei Jahren – in bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese auf bis zu zehn Jahre verlängert sein. Der neue Eigentümer kann also nicht kurzfristig einziehen.

Was bei einer Eigenbedarfskündigung zwingend beachtet werden muss

• Eigenbedarf muss ernsthaft, konkret und nachvollziehbar begründet werden
• Die Sperrfrist beginnt mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch
• Gesetzliche Kündigungsfristen von drei bis neun Monaten kommen zusätzlich hinzu
• Mieter mit besonderem Schutzstatus (hohes Alter, schwere Erkrankung) können Widerspruch einlegen

Wer eine vermietete Wohnung kauft, um selbst einzuziehen, muss also realistisch mit einem Zeithorizont von mehreren Jahren rechnen. Das ist kein Geheimnis – aber es muss klar kommuniziert werden.

Welchen Preis erzielt eine vermietete Eigentumswohnung?

Fairerweise muss man sagen: Eine vermietete Wohnung erzielt in der Regel weniger als eine leerstehende. Der Abschlag liegt je nach Mietverhältnis, Lage und Miethöhe typischerweise zwischen 10 und 20 Prozent. Das liegt daran, dass der Käuferkreis kleiner ist – Eigennutzer scheiden meist aus, und Kapitalanleger kalkulieren mit dem Ertragswert.

Allerdings gilt auch hier: Niedrige Bestandsmieten können den Abschlag vergrößern, weil der Käufer das Mietsteigerungspotenzial einpreist. Marktgerechte oder sogar überdurchschnittliche Mieten hingegen können den Abschlag deutlich reduzieren – weil die Wohnung als funktionierende Kapitalanlage sofort Erträge liefert.

Wie kommuniziert man mit dem Mieter während des Verkaufsprozesses?

Das ist einer der sensibelsten Punkte – und einer, den viele Eigentümer falsch angehen. Weder totales Schweigen noch übermäßige Transparenz ist die richtige Strategie. Der Mieter muss nicht vorab informiert werden, dass die Wohnung zum Verkauf steht. Er hat jedoch das Recht, Besichtigungen nicht unbegrenzt zu dulden.

In der Praxis läuft es so: Der Vermieter muss Besichtigungen ankündigen – in der Regel mit mindestens 24 Stunden Vorlauf – und darf sie nicht zu beliebigen Zeiten durchsetzen. Ein kooperativer Mieter kann den Verkaufsprozess deutlich beschleunigen. Ein unkooperativer Mieter kann ihn erheblich erschweren. Deshalb lohnt es sich, das Gespräch frühzeitig und respektvoll zu suchen.

Häufige Fragen aus Eigentümergesprächen [FAQ]

Darf ich die Wohnung verkaufen, ohne den Mieter zu informieren?

Grundsätzlich ja – eine Informationspflicht vor dem Verkauf gibt es nicht. Ausnahme: Wenn ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht (Umwandlungsfall), muss der Mieter nach Abschluss des Kaufvertrags form- und fristgerecht informiert werden. In allen anderen Fällen erfährt der Mieter spätestens nach der Eigentumsumschreibung vom neuen Eigentümer – bis dahin läuft das Mietverhältnis unverändert weiter.

Was passiert mit der Mietkaution beim Verkauf?

Die Kaution gehört dem Mieter – nicht dem Vermieter. Sie muss beim Verkauf vom alten Eigentümer an den neuen übergeben werden. Wer das vergisst oder versäumt, haftet dem Mieter gegenüber weiterhin. In der Praxis wird die Kautionsübergabe im Kaufvertrag geregelt und vom Notar dokumentiert.

Kann ich den Mietvertrag vor dem Verkauf kündigen, um einen höheren Preis zu erzielen?

Eine Kündigung allein wegen des geplanten Verkaufs ist rechtlich nicht möglich. Eigenbedarf oder erhebliche Pflichtverletzung des Mieters sind die einzigen Gründe für eine ordentliche Kündigung. Wer versucht, den Mieter ohne triftigen Grund herauszudrängen, riskiert rechtliche Konsequenzen – und beschädigt dabei oft auch den Ruf, der bei einem diskreten Verkaufsprozess entscheidend ist.

Wissen Sie, was Ihre vermietete Wohnung heute wirklich wert ist?

Der Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung ist kein Standardvorgang. Er braucht Kenntnis des Mietrechts, ein realistisches Bild vom Käufermarkt und die Fähigkeit, das Objekt so zu positionieren, dass es die richtigen Interessenten anspricht – nämlich Kapitalanleger, die eine funktionierende Rendite suchen, statt Eigennutzer, die auf einen sofortigen Einzug hoffen.

Haben Sie bereits geprüft, ob Ihr Mietverhältnis den Verkaufspreis drückt oder stützt? Die Antwort hängt von mehr ab als nur der Miethöhe. Sprechen Sie mich an – das erste Gespräch ist unverbindlich und vertraulich.

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