Sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus kaufen oder verkaufen: [Risiko oder unterschätzte Chance?]

• Sanierungsbedarf drückt den Kaufpreis – schafft aber gleichzeitig Verhandlungsspielraum
• Nicht jede energetische Maßnahme rechnet sich – Teilsanierungen sind oft effizienter als Vollsanierungen
• Private Vermieter scheuen Sanierungskosten – das erzeugt Marktchancen für strategische Käufer
• Für Verkäufer gilt: Sanierungsstau transparent kommunizieren schützt vor Gewährleistungsansprüchen

Was Sie in diesem Beitrag erwartet – und warum Sanierungsbedarf mehr Potenzial birgt als die meisten denken

Ein Mehrfamilienhaus mit Sanierungsbedarf auf dem Markt – und sofort springen viele Eigentümer zurück. Zu teuer, zu aufwändig, zu riskant. Aber genau hier liegt oft der Denkfehler. Sanierungsbedürftige Objekte sind in der Region Forchheim, Erlangen und der Metropolregion Nürnberg für eine bestimmte Käufergruppe hochinteressant – weil der Preis den Aufwand einpreist, das Potenzial aber nicht immer. Als Maklerin mit Schwerpunkt auf Mehrfamilienhäuser und Zinshäuser begleite ich regelmäßig Verkäufe, bei denen genau dieser Unterschied über Erfolg oder Misserfolg entscheidet.

Was gilt aktuell bei energetischen Sanierungen – und warum die Debatte wichtig ist

Die aktuelle Diskussion rund um energetische Sanierungspflichten beschäftigt Eigentümer und Investoren gleichermaßen. Zwei aktuelle Berichte aus renommierten deutschen Wirtschaftsmedien zeigen, wohin die Reise geht:

Was beide Berichte gemeinsam zeigen: Der Markt für sanierungsbedürftige Mehrfamilienhäuser wächst – und mit ihm die Chancen für Käufer, die wissen, was sie tun. In der Region Forchheim und Erlangen ist das kein abstraktes Thema. Es ist die tägliche Realität bei der Vermarktung von Zinshäusern und Kapitalanlageobjekten.

Was bedeutet Sanierungsbedarf konkret – und welche Arten gibt es?

Nicht jeder Sanierungsbedarf ist gleich. Die Unterscheidung ist entscheidend – sowohl für den Kaufpreis als auch für die spätere Rentabilität des Objekts.

Kosmetischer Sanierungsbedarf

Veraltete Bäder, abgenutzte Böden, alte Küchen in einzelnen Einheiten – das sieht auf Fotos schlecht aus, kostet aber in der Realität überschaubare Summen. Viele Eigentümer unterschätzen, wie stark dieser Eindruck den Angebotspreis drückt, obwohl die tatsächliche Investition je Einheit oft unter 15.000 Euro liegt. Für Käufer ist das klassisches Potenzial.

Technischer Sanierungsbedarf

Heizungsanlage, Elektrik, Wasserinstallation – hier geht es um Infrastruktur, die irgendwann zwingend erneuert werden muss. Der Zeitpunkt und die Kosten lassen sich relativ gut planen. Wer diese Posten kennt, kann sie in der Kaufpreisverhandlung präzise beziffern und abziehen.

Energetischer Sanierungsbedarf

Fassadendämmung, Fensteraustausch, Dachsanierung – das ist der kostspieligste und am häufigsten diskutierte Bereich. Hier gilt besonders, was die WirtschaftsWoche beschreibt: Eine vollständige energetische Sanierung auf höchstem Niveau rechnet sich in vielen Fällen über die übliche Haltedauer eines Investitionsobjekts schlicht nicht. Gezielte Teilmaßnahmen – etwa der Austausch der Heizung auf ein effizienteres System ohne aufwändige Fassadensanierung – können deutlich wirtschaftlicher sein.

Wann ist ein sanierungsbedürftiges Objekt eine echte Chance?

Professionelle Investoren kaufen sanierungsbedürftige Mehrfamilienhäuser nicht trotz des Aufwands – sondern wegen der damit verbundenen Preisabschläge. Die Logik dahinter ist simpel: Wenn der Markt ein Objekt aufgrund seines Zustands mit einem Abschlag von 20 bis 30 Prozent bewertet, der tatsächliche Investitionsbedarf aber nur 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmacht, entsteht stiller Mehrwert.

• Kaufpreis liegt deutlich unter vergleichbaren sanierten Objekten in derselben Lage
• Sanierungsmaßnahmen sind klar abgrenzbar und kostenplanbar
• Nach der Sanierung sind Mieterhöhungen realisierbar – das steigert die Jahresnettokaltmiete und damit den Verkehrswert
• Lage und Substanz des Objekts sind grundsolide – nur der Zustand hat den Preis gedrückt

Wann ist Sanierungsbedarf ein echtes Risiko?

Fairerweise muss man sagen: Nicht jedes sanierungsbedürftige Objekt ist eine Chance. Es gibt Konstellationen, in denen der Aufwand den möglichen Mehrwert übersteigt – und in denen Vorsicht geboten ist.

• Strukturelle Schäden an Fundament, tragenden Wänden oder Dachkonstruktion sind selten kostenplanbar und eskalieren häufig
• Objekte mit Schimmelbefall in mehreren Einheiten erfordern nicht nur Sanierung, sondern oft aufwändige Ursachenbeseitigung
• Altlasten im Boden oder Schadstoffe in der Bausubstanz (z.B. Asbest in älteren Gebäuden) können die Sanierungskosten vervielfachen
• Leerstand in Kombination mit Sanierungsbedarf bedeutet doppelten Druckfaktor – keine Mieteinnahmen während der Bauzeit

Wer ein sanierungsbedürftiges Objekt kauft, ohne ein Gutachten einzuholen, kauft im Grunde die Katze im Sack. Das ist kein Ratschlag für übermäßige Vorsicht – sondern für informierte Entscheidungen.

Was bedeutet das für Verkäufer eines sanierungsbedürftigen Objekts?

Wer ein Mehrfamilienhaus mit Sanierungsbedarf verkaufen möchte, steht vor einer strategischen Entscheidung: Selbst sanieren und höheren Preis erzielen – oder transparent vermarkten und den richtigen Käufer ansprechen?

In vielen Fällen ist die zweite Option die klügere. Kleinere Sanierungsmaßnahmen vor dem Verkauf zu starten, kostet Zeit und Kapital – und erhöht den Preis oft nicht proportional. Größere Maßnahmen binden Ressourcen über Monate oder Jahre, in denen der Verkauf auf Eis liegt.

Was dagegen immer sinnvoll ist: den Sanierungsbedarf vollständig dokumentieren, Kostenvoranschläge einholen und dem Käufer eine transparente Grundlage liefern. Das schützt vor Gewährleistungsansprüchen nach dem Verkauf – und schafft Vertrauen, das sich in einer schnelleren Einigung auszahlt.

Häufige Fragen aus Eigentümergesprächen [FAQ]

Soll ich vor dem Verkauf noch in die Heizungsanlage investieren?

Das hängt vom Alter der Anlage und dem Kaufpreisniveau ab. Eine neue Heizung kurz vor dem Verkauf einzubauen, erhöht den Preis selten um mehr als die Investitionskosten. Sinnvoller ist es oft, den Käufer transparent über den Zustand zu informieren und den Preis entsprechend zu kalkulieren. Anders sieht es aus, wenn die Anlage kurz vor dem Totalausfall steht – dann kann eine Instandsetzung eine Verkaufsblockade verhindern.

Wie stark drückt Sanierungsbedarf den Kaufpreis in der Region Franken?

Das ist keine pauschale Zahl – aber als Orientierung: In der Region Forchheim und Erlangen liegt der Preisabschlag für sanierungsbedürftige Mehrfamilienhäuser typischerweise zwischen 15 und 35 Prozent gegenüber vergleichbaren sanierten Objekten. Je klarer der Sanierungsbedarf dokumentiert ist, desto präziser kann der Abschlag begründet werden – und desto weniger Puffer kalkuliert ein vorsichtiger Käufer ein.

Muss ich als Verkäufer den Sanierungsbedarf aktiv ansprechen?

Ja – und zwar aus zwei Gründen. Erstens sind Mängel, die dem Verkäufer bekannt sind und verschwiegen werden, ein Gewährleistungsrisiko. Zweitens schreckt ein offensiv kommunizierter Sanierungsbedarf die falschen Käufer ab – und zieht genau die richtigen an, nämlich Investoren, die damit umgehen können. Transparenz ist hier keine Schwäche, sondern Strategie.

Ist Ihr Objekt ein Risiko – oder ein Renditehebel, der noch gehoben werden muss?

Sanierungsbedarf ist kein Makel, den man verstecken muss. Er ist ein Faktor, den man kennen, einschätzen und richtig kommunizieren sollte. Wer das tut, erzielt bessere Preise, schnellere Abschlüsse und vermeidet Streit nach dem Verkauf.

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