Eine Wohnung kann mit bestehendem Mietverhältnis verkauft werden. Für die Vorbereitung müssen Mietunterlagen, tatsächliche Einnahmen und die Nutzungsperspektive für Käufer zusammen betrachtet werden. Eine pauschale Aussage zum Preisabschlag ist dafür zu ungenau.
Das bestehende Mietverhältnis berücksichtigen
Beim Verkauf vermieteten Wohnraums tritt der Erwerber grundsätzlich in die Vermieterstellung ein. Der Verkauf allein beendet den Mietvertrag nicht. Deshalb sollten Interessenten die Wohnung mit ihrer tatsächlichen vertraglichen Situation beurteilen können.
Vorkaufsrecht und Umwandlung prüfen
Bei nachträglich begründetem oder zu begründendem Wohnungseigentum kann unter den Voraussetzungen des § 577 BGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht bestehen. Ausnahmen und der konkrete Sachverhalt sind entscheidend. Bei einer Umwandlung können außerdem Kündigungsbeschränkungen nach § 577a BGB relevant werden; das gilt nicht pauschal für jeden Verkauf einer vermieteten Wohnung.
Keine freie Nutzung zusagen, bevor sie geklärt ist
Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter setzt die gesetzlichen Voraussetzungen voraus. § 573 BGB nennt insbesondere Pflichtverletzungen, Eigenbedarf und unter engen Voraussetzungen wirtschaftliche Verwertung. Daraus folgt kein allgemeines Kündigungsrecht für einen geplanten Verkauf. Käufer sollten eine mögliche Eigennutzung fachlich prüfen lassen.
Kaution und Unterlagen geordnet übergeben
§ 566a BGB regelt den Eintritt des Erwerbers in die Rechte und Pflichten aus einer Mietsicherheit sowie eine mögliche fortbestehende Rückgewährpflicht des bisherigen Vermieters. Die praktische Abwicklung sollte im Verkaufsprozess sorgfältig abgestimmt und dokumentiert werden.
Besichtigungen rücksichtsvoll abstimmen
Termine werden mit Rücksicht auf die Bewohner und die rechtlichen Rahmenbedingungen vorbereitet. Eine allgemeine feste Vorlauffrist wird hier nicht zugesagt; maßgeblich sind der konkrete Fall und eine angemessene Abstimmung.
Den Preis anhand des Objekts einordnen
Miethöhe, Vertragsbestand, Lage, Zustand und Käuferkreis wirken zusammen. Deshalb verwenden wir keinen pauschalen Abschlag für jede vermietete Wohnung. Eine getrennte Betrachtung des Ertrags und möglicher Investitionen ist hilfreicher.
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